Œ|iô‹ c\银行拒批楼花按揭因由

 行业动态     |      2019-09-02 10:12
2019-09-02 04:24:15大公报
字号
放大
尺度
分享

中原按揭经纪董事总司理 王美凤

  无意收到新盘买家求救,指银行表现不会承接某新盘的按揭申请。经相识事务后,买家刚购入一个楼花物业,并选择了即供付款要领,需要即时向银行申请楼花按揭以完成生意业务;然而,买家选择的银行却讲明不会承造有关新盘的楼花按揭,故拒绝其申请。

  为何银行会拒绝承造楼花按揭?实在以上个案只限於部门生长商(尤其是较小型又或未获银行认可的生长商)的新盘楼花物业,缘故原由在於信贷风险之思量因素。按揭原指银行或贷款机构批出楼宇贷款予乞贷人,乞贷人以其物业作为抵押及还款保证,万一泛起断供,银行或贷款机构可变卖物业取回欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成又或未取得入伙纸,银行实质上未有法定工业作为抵押,故此对於银行来说,承造楼花按揭存在一定风险。楼花按揭仅涉及衡平法权益,故称衡平法按揭(Equitable Mortgage,简称EM),有关按揭并未以法定押记的契据订立,待物业建成并获发入伙纸后,衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

  市场上之大型生长商资金雄厚,已建设多年优秀的建屋商誉,鲜有物业质素欠佳甚至“烂尾”之问题,一样平常已成为银行认可之生长商,故银行愿意批出有关新盘的楼花按揭。但对於一些中小型或新冒起的生长商,银行对其未有太多相识,未必有足够具信心承造其生长中楼盘的楼花按揭;故此在楼盘开售前,银行一样平常需要作出评估,当中包罗生长商财政配景及售楼往绩、楼盘质素、楼价水平、楼花期、市场风险等。当其楼盘举行销售,便有时机泛起部门银行拒绝接受该项目之楼花按揭申请。

  即供付款折扣较多

  若然提供楼花按揭的银行只有少数,买家需注意,在疏散风险的思量上,银行未必愿意承造统一个楼盘太大比例的楼花按揭,故此或会设定承造额度上限,当申请量超出限额,银行或许以额满即止为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上,有关额度亦不清除会随着预估风险上升而淘汰。面临此情形,买家或者会感应无所适从,建议可向银行或按揭转介公司查询,相识有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请。

  对於银行选择淘汰,客户可就此方面作出权衡,例如相识有关银行之审批及按揭优惠等。若然银行选择偏少,担忧银行额度不足问题,买家可於入市前先準备稳当按揭申请所需文件包罗入息证实如税单、最近三个月粮单及薪金入帐银行纪录(如非稳固收入人士,则需六个月或以上证实)及身份证副本等,以便入市后尽快向银行递交足够文件,让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。近月曾有个体新盘之买家基於迟交齐文件,楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。

  若果买家并非选择即供付款,而是修建期付款方式,并将於现楼阶段才完成生意业务,基本上便没有了银行是否承造楼花按揭之问题,银行一样平常愿意接受现楼按揭。但固然,即供付款及修建期付款各有优胜之处,而即供付款之楼价折扣一样平常较多,这亦是一个相当主要的思量。